Prologis Logistics Rent Index 2023: Solídny rast nájomného a nové kľúčové lokality

V roku 2023 by mal globálny rast nájomného za logistické nehnuteľnosti dosiahnuť 6 %, čo dokazuje odolnosť tohto sektora. Takmer všetky trhy na celom svete zaznamenali pozitívny rast nájomného, ktorý bol spôsobený vysokým dopytom, nízkou mierou neobsadenosti a potrebou transformovať dodávateľské reťazce v reakcii na zmeny v preferenciách spotrebiteľov, prevádzkové problémy alebo pretrvávajúce narušenie dodávateľského reťazca.

Štúdia Prologis Logistics Rent Index využíva naše odborné znalosti trhu a vlastné údaje na analýzu vývoja čistého nájomného na severoamerických, európskych, ázijských a latinskoamerických trhoch. Regionálne a globálne sadzby nájomného sú vážené priemery založené na odhadoch trhu (trhová zásoba vynásobená trhovou sadzbou nájomného).

Zistenia

Globálne trendy a predpovede

Trend nearhoringu v Mexiku zvyšuje nájomné a logistických priestorov je stále nedostatok. Nearshoring zvýšil dopyt na mexických trhoch orientovaných na výrobu (napr. čistá absorpcia v Monterrey bola trikrát vyššia ako pred pandémiou). Úmerne tomu vzrástli aj ceny: hodnota pozemkov sa zvýšila dva až trikrát a zhodnotenie mexického pesa (+25 %) prispelo k zvýšeniu stavebných nákladov. Keďže nárast dopytu znížil mieru neobsadenosti na všetkých šiestich hlavných mexických trhoch z dlhodobého priemeru 7 % na približne 1 % od roku 2021 , záujemcovia museli „súťažiť“ o obmedzenú ponuku priestorov. Od roku 2021 do roku 2023 sa trhové nájomné v Mexiku kumulatívne zvýšilo o 40 %. Nájomné na najvýznamnejších trhoch presiahlo 10 USD za štvorcový meter, zatiaľ čo modernizačné náklady vzrástli nad 120 USD za štvorcový meter.

Trh je definovaný rastom nájomného a útlmom stavebnej aktivity. Náklady developerov sú na väčšine trhov rekordne vysoké. Prudko vzrástli najmä v rokoch 2021 a 2022. Mzdy v stavebníctve rastú rýchlejšie ako inflácia a nárast kedysi nízkych úrokových sadzieb zvyšuje náklady na splácanie dlhu. V roku 2023 dochádza aj k určitým globálnym rozdielom: v dôsledku vysokej konkurencie spôsobenej výstavbou novej infraštruktúry a výrobných závodov náklady v USA rastú, zatiaľ čo v Európe klesajú.

Výnimočná situácia v južnej Kalifornii

Nájomné v južnej Kalifornii sa od roku 2020 kumulatívne zvýšilo o 110 %, a to aj pri zohľadnení 7 % poklesu vo štvrtom štvrťroku 2023. Neistota v súvislosti s budúcim dopytom sa začiatkom roka 2023 zvýšila, čiastočne v dôsledku poklesu objemu dovozu v prístavoch Los Angeles a Long Beach, ktorý bol spôsobený súhrou štyroch síl podrobne opísaných v septembrovej správe Prologis Research. Kombinácia bezprecedentného rastu nájomného a meniacich sa trhových faktorov poskytla prenajímateľom značný priestor na vyjednávanie o nájomnom. Podmienky na opätovné zrýchlenie rastu nájomného sa však v budúcnosti opäť zintenzívnia. Nová stavebná legislatíva znížila počet začatých stavieb od konca roka 2022 na polovicu. Zdroje rastu sú rôzne: v druhej polovici roka 2023 prudko vzrástla aktivita v prístavoch, k čomu prispela normalizácia podielu na trhu západného pobrežia USA a východného pobrežia USA (USWC/USEC) v dôsledku dohody s americkou Longshore and Warehouse Union, no zároveň trh ovplyvnilo aj zníženie objemu lodnej dopravy v Paname. Hoci neistá situácia okolo výšky nájomného môže pretrvávať aj v prvej polovici roka 2024, región južnej Kalifornie sa rýchlo zotaví vďaka prekážkam na strane novej výstavby a dynamickému dopytu.

Najdôležitejšie dáta z regiónov

Spojené štáty/Kanada

Po rekordnom náraste o 30 % v roku 2022 sa nájomné v USA/Kanade v roku 2023 zvýši o 6 %. Najrýchlejší priemerný rast nájomného v priebehu roka zaznamenali juhovýchodné a juhozápadné regióny, vrátane viac ako 10-percentného rastu na viacerých trhoch, napríklad v Las Vegas a na strednej Floride. Tempo rastu sa spomalilo na najväčších pobrežných trhoch, pričom v južnej Kalifornii došlo k obratu a v New Yorku/New Jersey k pomalšiemu rastu. Vysoký rast nájomného, dokonca aj na trhoch s dostatkom priestorov, bol udržiavaný predovšetkým rastúcimi stavebnými nákladmi a vyšším tlakom na návratnosť investícií. Očakávame, že rovnováha medzi ponukou a dopytom (ekonomický minicyklus) sa v najbližšom období obnoví a miera neobsadenosti dosiahne v polovici roka 2024 vrchol okolo 6 %, čo je vzhľadom na históriu trhu zdravá úroveň. Od druhej polovice roka 2024 bude miera neobsadenosti opäť klesať spolu s ponukou nových priestorov. Nedostatok priestorov by mal opäť vyvolať rast nájomného.

Európa

V roku 2023 sa nájomné zvýšilo o 7 %. Miera rastu sa líšila podľa lokality a trhy možno rozdeliť do štyroch skupín:

V Európe dosiahne miera neobsadenosti počas nadchádzajúceho hospodárskeho minicyklu pravdepodobne nižšiu úroveň, keďže počet nových projektov poklesol skôr ako v USA a na iných svetových trhoch. Zvýšenie dopytu by mohlo spôsobiť zrýchlenie rastu nájomného, keďže na mnohých kontinentálnych trhoch a vo Veľkej Británii je logistických nehnuteľností stále nedostatok.

Ázia

Čína

Nájomné v roku 2023 kleslo o 2,1 %, čo bolo spôsobené rekordnou novou ponukou a mierou neobsadenosti presahujúcou 20 % v celoštátnom meradle. Rast bol brzdený dlhodobým poklesom obsadenosti v niektorých lokalitách, ktorý na severnom a východnom subtrhu presiahol -30 %, čo vytvorilo priestor na rokovania vedúce k zníženiu nájomného až o 20 % pod celoštátny priemer. Ukončenie týchto dohôd by časom mohlo viesť k prudkému nárastu čistých efektívnych sadzieb nájomného. Juhočínsky región zostal stabilný s viac ako 3-percentným rastom nájomného, keďže miera neobsadenosti na väčšine jeho trhov sa pohybovala na úrovni nízkeho až stredného jednociferného čísla.

Japonsko

Ponuka nových priestorov aj dopyt po nich dosiahli v roku 2023 rekordné hodnoty. Trh je v rovnováhe a nájomné zaznamenalo stabilný rast na úrovni 1,8 %. Miera neobsadenosti sa v niektorých častiach Japonska zvyšuje v dôsledku vyššej ponuky na čiastkových trhoch hlavných metropolitných oblastí a regionálnych trhoch, ako je napríklad Nagoja. Očakávame však obmedzený vplyv na sadzby nájomného v dôsledku vplyvu nových štrukturálnych faktorov vrátane presunu výroby na čiastkové trhy, keď v roku 2024 nadobudne účinnosť legislatíva obmedzujúca nepretržitý pracovný čas vodičov nákladných vozidiel.

Latinská Amerika

Mexiko

V dôsledku nearshoringu dosiahol dopyt historické maximum a v porovnaní s predchádzajúcim rekordom sa zvýšil o 8 %. Nová ponuka priestorov zvýšila mieru neobsadenosti miestnych logistických nehnuteľností z 0,9 % v 4. štvrťroku 2022 na 1,4 %. Pretrvávajúci nedostatok priestorov spolu s rastúcimi nákladmi na výstavbu a obmedzenou dostupnosťou vhodných pozemkov vyvolal konkurenciu o voľné priestory a 19 % rast nájomného v roku 2023. Očakávame, že miera neobsadenosti sa bude v najbližšom období pohybovať okolo 2 %, čo udrží tlak na rast nájomného.

Brazília

Trhové nájomné za priestory triedy AAA na juhovýchode vzrástlo o 11,3 %. Rekordne vysoký dopyt a prudký pokles ponuky priestorov viedli k poklesu celkovej neobsadenosti trhu o 320 bázických bodov na 11,4 %, čo je historické minimum. Nová výstavba v roku 2023 sa prakticky zastavila (75 % pod úrovňou roku 2022) v dôsledku nákladov na obsluhu dlhu. Preto očakávame pokles neobsadenosti, čo podporí konkurenciu a vyvolá ďalší rast nájomného v roku 2024.