Stane se studentské bydlení pro region CEE příštím velkým tématem?

Nejnovější výzkumná zpráva Colliers International a mezinárodní právnické společnosti CMS odhalila výrazný nedostatek studentského ubytování, se kterým by se v následujících 10 letech mohl potýkat region střední a východní Evropy. Praha se umístila na třetí příčce v žebříčku měst s největším nedostatkem soukromého ubytování vystavěného speciálně pro studenty (PBSA), zařadila se tak hned za Varšavu a Budapešť.

Colliers International a CMS ve své třetí výroční zprávě zaměřené na nemovitostí nazvané „Studentské ubytování v oblasti CEE: Příští velké téma“ (Student accommodation in CEE – the next big thing) zkoumá vývoj sektoru studentského ubytování v jádrových zemích regionu CEE-6[1] a názory investorů[2] na to, zda studentské bydlení v regionu CEE vnímají jako potenciálně relevantní třídu aktiv – i na jejich očekávání do budoucnosti.

Mark Robinson, specialista výzkumu Colliers International pro region CEE, řekl: „Činnost a výdaje studentů nejsou přímo propojeny s ekonomickým cyklem. To znamená, že poptávka koncového zákazníka zde není přímo propojena s poptávkou v odvětvích vázanějších na rychlejší růst HDP, jako jsou například kancelářský a průmyslový sektor. Investoři by vzhledem k očekávánému poklesu HDP v eurozóně i mimo ni měli tyto souvislosti vzít v úvahu již nyní.“

Kombinace cenové nedostupnosti, nabídky velmi levného, ale nekvalitního soukromého ubytování či kolejí (státem vlastněných) a limitovaných rozpočtů univerzit přispěla k omezení nabídky studentského ubytování v regionu CEE. Díky významné demografické změně způsobené vysokým počtem mezinárodních studentů dochází k posunu v očekávání, potažmo i dostupnosti – směrem k mezinárodním standardům, přičemž pozici evropského lídra s ubytováním typu PBSA zastává Velká Británie. Je ovšem region CEE na potenciální příliv studentů připraven?

Zájem investorů o studentské bydlení roste

Více než 32 % dotázaných investorů je v oblasti studentského ubytování v regionu CEE aktivní, anebo o ni naznačilo zájem. Polsko bylo hodnoceno jako nejpopulárnější trh jak pro ty se stávajícími investičními aktivitami, tak pro ty, kteří uvažují o investicích do budoucna (50 % respondentů), následované Českou republikou (28 %) a Maďarskem (14 %)

Výzkum dále odhalil, že v regionu CEE-6 se nachází pouze 20 jednotek soukromého ubytování typu PBSA s tím, že dalších 8 je ve výstavbě. Z těchto 20 stávajících jednotek se 9 nachází v Praze, 6 v Bukurešti, 3 v Bratislavě, 1 v Krakově a 1 v Budapešti. Ve Varšavě (i když zde jsou 2 momentálně ve výstavbě) a Sofii momentálně není ani jedna.

Wojciech Koczara, ředitel pro nemovitosti a výstavbu společnosti CMS pro region CEE, uvedl: „Současnou nabídku ubytování typu PBSA na klíčových trzích CEE-6 tvoří pouhých 20 jednotek. Obecně napříč sektorem roste počet jednotek ve výstavbě: 8 jich vzniká ve Varšavě, v Krakově a Bukurešti – bohužel pomalejším tempem, než by bylo třeba, ale investoři si začínají uvědomovat potenciál tohoto segmentu. Náš report jednoznačně ukazuje, že ubytování typu PBSA je jako aktivum ve své podstatě anticyklické, což je pozitivní, pokud vezmeme v úvahu současné politické klima a prognózu pomalého ekonomického růstu v Evropě na příští rok až tři. Se stabilními investičními výnosy ve výši 5–7 % napříč Evropou a silnou poptávkou ze strany mezinárodních studentů po nemovitostech v regionu CEE je potenciál pro výstavbu obrovský, byť otázkou zůstává jeho cenová dostupnost.“

Jak zpráva ukazuje, nabídka značně zaostává za očekávánou poptávkou, což znamená, že většina měst v CEE do roku 2028 značně pocítí nedostatek studentského ubytování. Využití modelu poptávky a nabídky, který srovnává odhadovaný počet zahraničních studentů ve městě s počtem nabízených lůžek, ukazuje, že Varšava bude mít v roce 2028 největší deficit lůžek (-8 399 chybějících lůžek). Po ní by následovaly Budapešť (-3 679), Krakov (-1 227), Praha (-1 795) a Bratislava (-298). Podle tohoto scénáře můžeme za předpokladu jednolůžkových jednotek hovořit o implicitní hodnotě jednotek ve výši 1,22 mld. eur.

PBSA jako možná alternativa ke klasickým nemovitostním investicím?

„Nedostatek míst na univerzitních kolejích vedl dříve mnohé studenty k bydlení ve sdílených bytech. Nedávné změny na trhu hypoték se však projevují v růstu cen nájemního bydlení, a tak je pravděpodobné, že studenti budou hledat jiné alternativy. Plně vybavené studentské ubytovny s různými službami přímo v budově se tak pro ně mohou stát logickou volbou. I z toho důvodu vidíme v investicích do tohoto typu nemovitostí dobrou alternativu ke klasickým nemovitostním investicím,“ řekl Ondřej Vlk, ředitel výzkumu české pobočky Colliers International

V této situaci bude hrát velkou roli růst počtu mezinárodních studentů stěhujících se do regionu CEE za studiem. Počet zahraničních studentů se rychle navyšuje a společně s tím rostou i jejich nároky na ubytování. Čtyři ze šesti zemí regionu CEE měly v roce 2016 vyšší podíl zahraničních studentů, než je evropský průměr čítající 3,6 %. V České republice dosáhl celých 9,8 %. Podle nejnovějších údajů českého ministerstva školství se toto číslo ke konci minulého roku vyšplhalo na 19,4 %.

Počet mezinárodních studentů může sloužit jako reference pro určení poptávky na trhu s nemovitostmi typu PBSA. Plyne to ze souvislosti mezi počtem mezinárodních studentů v evropských zemích a investicemi v letech 2015 až 2018 v poměru k HDP v těchto letech.

„Praha je v rámci regionu CEE z perspektivy studentského ubytování jednoznačně jednou z cílových destinací jak pro developery, tak investory. Do oblasti se v posledním roce či dvou přesunulo několik institucionálních investičních skupin. Například Union Investment nedávno koupila projekt studentského bydlení Fizz ve Vídni a do sektoru v roce 2016 vstoupila společnost Brookfield,“ říká Andy Thompson, ředitel investičního oddělení Colliers International pro region CEE.

„Co se týče větších projektů v České republice, i zde již určitá aktivita probíhá: například joint venture Karlin Group a International Campus, v rámci něhož v současné době vzniká výstavba s kapacitou 2 500 lůžek na Praze 7. Očekáváme ale více iniciativ ze strany jak institucionálních, tak podnikatelských hráčů – převážně v Praze, ale možná i v Brně a dalších velkých městech – ačkoli se dá říct, že celkový potenciál bude zřejmě relativně omezený. Hlavním důvodem je zaměření projektů na zahraniční studenty, kteří o takovýto typ ubytování budou míst pravděpodobně spíše zájem,” dodal Andy Thompson.

„Studentské bydlení představuje v západní Evropě atraktivní oblast investic. Díky aktuálním tržním podmínkám, poptávce po společném bydlení v hlavních městech regionu a rostoucímu počtu cizinců se zájmem o studium na zdejších univerzitách vidíme v poslední době u investorů snahu tento model v našem regionu kopírovat,“ uzavřel Lukáš Hejduk, partner a ředitel oddělení nemovitostí společnosti CMS pro Českou republiku.

[1] CEE: V tomto reportu se zaměřujeme na CEE-6: Bulharsko, Česká republika, Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Slovensko.

2 Na počátku března 2019 jsme uskutečnili online průzkum mezi 68 klienty. Dvě třetiny z nich byly přímo z regionu CEE a zbytek ze západní Evropy.