Pražský kancelářský trh zaznamenal nejrušnější čtvrtletí
Předpokládá se, že v roce 2016 překonají objemy investic dvě miliardy eur
PRAHA, 9. března 2016 – Colliers International dnes zveřejnila svůj nejnovější průzkum, který se věnuje investičnímu, kancelářskému a průmyslovému trhu v Praze a celé České republice ve 4. čtvrtletí roku 2015. Zpráva poskytuje jak shrnutí a analýzy vývoje v posledním čtvrtletí, tak výhled do budoucnosti.
Hlavní závěry pro investiční trh
V roce 2015 dosáhly celkové realitní transakce hodnoty mírně převyšující 2,6 miliardy eur, což představuje 33% nárůst oproti předchozímu roku. Došlo k prodeji mimořádně velkého rezidenčního portfolia, což byla zároveň největší transakce roku.
V roce 2015 se nejvíce investovalo do maloobchodních nemovitostí, které zajistily 43% celkového objemu investic. Následovaly investice do rezidenčního (téměř 27%), kancelářského (21%) a průmyslového sektoru (pouze 6%).
Ve 4. čtvrtletí 2015 přesáhly objemy investic 265 milionů eur. Největší transakcí byl prodej budovy Corso Court společnosti Skanska za 55 milionů eur. Kupujícím byla společnost Invesco. Jedná se zároveň o největší kancelářskou transakci roku. Další významnou transakcí byl prodej budov z druhé fáze Futuramy společnosti EGI. Kupujícím byla společnost Caerus Investment. Tyto dva velké obchody vedly k tomu, že investice do kanceláří tvořily 64% všech transakcí 4. čtvrtletí.
Celkový objem investic v sektoru kancelářských nemovitostí dosáhl ve 4. čtvrtletí 2015 částky 171,6 milionů eur. Investice do maloobchodních nemovitostí byly i nadále vysoké a dosáhly hodnoty 82,8 milionů eur. Na třetím místě se co do objemu investic ve 4. čtvrtletí 2015 umístily hotely, kde bylo investováno 11 milionů eur. Ve 4. čtvrtletí pak nebyly uzavřeny žádné transakce v oblasti průmyslových nemovitostí.
„Očekáváme, že celkový objem investic v roce 2016 opět překoná 2 miliardy eur. Investoři se totiž snaží alokovat finanční prostředky na nákup prémiových produktů, core plus nemovitostí a nemovitostí s přidanou hodnotou napříč všemi majetkovými segmenty,“ uvádí ředitel oddělení investic Colliers International Česká republika Andrew Thompson.
Hlavní události pražského kancelářského trhu ve 4. čtvrtletí 2015
V roce 2015 bylo na trh dodáno 190 624 metrů čtverečních kancelářských prostor třídy A, z toho 32 185 metrů čtverečních bylo dodáno v průběhu 4. čtvrtletí v podobě dokončené budovz Enterprise Office Center. Celková rozloha kancelářských prostor v Praze na konci roku 2015 dosahovala 3,22 milionu metrů čtverečních.
Ve 4. čtvrtletí 2015 se průměrná míra neobsazenosti v Praze snižovala a oproti předchozímu čtvrtletí klesla o 1,8 % na 14,6 %. Nejvíce neobsazených kanceláří bylo na Praze 4 (116 400 metrů čtverečních), následuje Praha 1 (77 540 metrů čtverečních) a Praha 7 (63 390 metrů čtverečních). Praha 7 je tak městskou částí s nejvyšší mírou neobsazenosti ve výši 32,7%. Nejnižší neobsazenost byla zaznamenána na Praze 8, a to 11,1%.
Celková poptávka dosáhla ve 4. čtvrtletí 160 919 metrů čtverečních, čímž se toto období stalo nejaktivnějším v historii pražského kancelářského trhu. Celková roční poptávka po kancelářích dosáhla 447 958 metrů čtverečních, čímž se rok 2015 zapsal do historie pražského trhu jako nejúspěšnější. Oproti číslům za rok 2014 se jedná o 35% nárůst. Čistá poptávka bzla ve 4. čtvrtletí 2015 va výši 29 462 metrů čtverečních (tj. 34,2% z celkové hrubé poptávky). Oproti předchozímu čtvrtletí se jedná o mírný pokles, který ale nadále potvrzuje silnou poptávku po renegociacích nájemních smluv. Renegociace tvořily v průběhu roku 2015 podíl 37,4% roční hrubé poptávky, zatímco stěhování do existujících kancelářských prostor představovalo 24,2 %.
Největší transakcí posledního čtvrtletí bylo uzavření nájemní smlouvy společností SAP do budovy Metronom na Praze 5, což bude představovat konsolidaci z několika různých míst po celé Praze do jednoho kancelářského prostoru. Mezi dalšími významnými transakcemi byla například renegociace smlouvy Raiffeisen Bank v City Tower na Praze 4 v rozsahu 18 844 metrů čtverečních a uzavření nájemní smlouvy společnosti Oracle pro stěhování z projektu The Park na Praze 4 do prostor v budově Aviatica o rozloze 10 390 metrů čtverečních na Praze 5.
Největší realizovaný celkový pronájem byl ve 4. Čtvrtletí 2015 zaznamenán na Praze 5 (55 153 metrů čtverečních), následovala Praha 4 s pronajatými 46 201 metry čtverečními. Praha 4 zůstávala během roku 2015 na vedoucí pozici v rozsahu celkové poptávky a to se 150 000 metry čtverečními, což je třetina všech pronájmů v Praze.
Základní poptávané nájemné během roku 2015 zůstalo stabilní, a to v hodnotách mezi 18,50 a 19,50 euro za metr čtvereční měsíčně. Tlak na snížení cen nájemného, který se objevil v posledních letech, pomalu vymizel, a to především díky silné poptávce ze strany nájemců.
„Rok 2015 byl jedním z nejsilnějších let z hlediska poptávky po kancelářích. Díky rostoucí české ekonomice očekáváme, že poptávka po kancelářských prostorách bude v roce 2016 pokračovat s podobnou intenzitou jako v roce 2015,“ uvedl vedoucí výzkumu Colliers International Česká republika Ondřej Vlk. „Pokud bude čistá poptávka podobná té v roce 2015, míra neobsazenosti by mohla klesnout pod 12 %,“ dodal.
Klíčové údaje kancelářského trhu ve 4. čtvrtletí
Celková nabídka kanceláří: 3,22 milionu metrů čtverečních
Objem pronajatých prostor: 160 919 metrů čtverečních
Míra neobsazenosti: 14,6 %
Základní nájemné za prostory nejvyšší kategorie: 18,50 – 19,50 eur za metr čtvereční měsíčně
Trh průmyslových nemovitostí ve 4. čtvrtletí 2015
V roce 2015 dosáhla celková rozloha skladových prostor 5,69 milionu metrů čtverečních, z toho 581 700 metrů čtverečních bylo postaveno v roce 2015 a 153 300 metrů čtverečních jenom v posledním kvartálu roku 2015. Pouze 21,7% všech postavených prostor bylo v okamžiku dokončení neobsazených, což souvisí s aktuálním trendem staveb na míru s postupným posunem ke spekulativní výstavbě skladů.
Největší podíl dokončených budov ve čtvrtém čtvrtletí má Plzeňský kraj se 75 000 metry čtverečními nových skladových prostor. Za celý rok 2015 pak vede Praha a její okolí, kde bylo postaveno 255 000 metrů čtverečních nových skladů.
Míra neobsazenosti se v posledním kvartálu dále zmenšovala a na konci roku 2015 činila 5,1% (pokles z 5,7% ve 3. čtvrtletí). Dosáhla tak nového pětiletého minima. V absolutních číslech představovala rozloha neobsazených skladů 292 189 metrů čtverečních, přičemž nejvíce volných prostor bylo v Praze a okolí, kde se nachází téměř 40% všech neobsazených skladových prostor.
Na konci roku 2015 bylo ve výstavbě v České republice zhruba 303 500 metrů čtverečních nových skladových prostor, z čehož se nejvíce budov (43,2%) stavělo v Praze a jejím okolí. Pouze jednu třetinu těchto prostor bylo možné pronajmout. Přibližně třetina nových skladů byla stavěna spekulativně, což je důsledkem opakované nízké míry neobsazenosti.
Hrubá poptávka po skladových prostorách dosáhla v roce 2015 hodnoty přibližně 1 394 000 metrů čtverečních, jenom ve 4. kvartálu to bylo 445 000 metrů čtverečních. Čistá poptávka činila téměř 876 000 metrů čtverečních za celý rok a v posledním čtvrtletí dosáhla hodnoty 201 000 metrů čtverečních. Co do velikosti poptávky dominuje Praha a široké okolí jak ve 4. kvartálu (40,3% z celkové čisté poptávky a 56,4% z celkové hrubé poptávky), tak v celém roce 2015 (37,2% z celkové čisté poptávky a 48,4% celkové hrubé poptávky). Druhým regionem s největší poptávkou v roce 2015 je Plzeňský kraj (16,8% celkové čisté poptávky a 13,9% celkové hrubé poptávky).
Prodloužení / renegociace nájemních smluv byly ve 4. čtvrtletí na vysoké úrovni – 54,6% z celkové hrubé poptávky. V roce 2015 byl tento podíl 37,2% z celkové roční nájemní aktivity. Největší obchod roku byl uzavřen ve 4. čtvrtletí v Prologis Park Jirny. Prodloužením současné smlouvy a pronájmem dalších prostor pro společnost DHL Solutions zde celková rozloha skladových prostor překročila 136 000 metrů čtverečních.
Základní nájemné na dobu pěti let se v jednotlivých regionech pohybovalo mezi 3,70 a 3,90 eur za metr čtvereční měsíčně v Praze, 3,70 – 4,00 eura za metr čtvereční měsíčně v Plzni, 3,75 – 3,95 eur za metr čtvereční měsíčně v Ostravě a 3,95 – 4,25 eur za metr čtvereční měsíčně v Brně.
„Díky pozitivním ekonomickým podmínkám roste v Česku poptávka po nových skladových prostorech a developeři ochotněji zahajují spekulativní výstavbu v oblastech nejvíce oblíbených koncovými uživateli a nájemníky,“ uvedl ředitel průmyslového oddělení Colliers International Česká republika Petr Zaoral.
Klíčové údaje průmyslového trhu ve 4. čtvrtletí
Celková nabídka průmyslových prostor v ČR: 5,69 milionu metrů čtverečních
Celkový objem pronajatých prostor: 1,394 milionu metrů čtverečních
Míra neobsazenosti: 5,1 %
Základní nájemné za prostory nejvyšší kategorie: 3,70 – 3,90 eur za metr čtvereční měsíčně