Investice do nemovitostí v regionu CEE dosáhly nového stropu, pohyb v přílišných výškách ale může nést riziko

V průběhu roku 2018 byl na trzích regionu CEE-6 zaznamenán rekordní objem nákupů nemovitostí. Podle přirovnání z nejnovějšího reportu Colliers International, přední globální poradenské společnosti v oblasti nemovitostí, nazvaného Jaký bude rok 2019 v regionu CEE? (CEE 2019 Outlook) je však třeba dbát zvýšené opatrnosti, když „hustota vzduchu ve vysokých nadmořských výškách klesá“.

Podle Colliers International dosáhl objem nákupů nemovitostí v zemích CEE-6 (Česká republika, Maďarsko, Polsko, Slovensko, Bulharsko a Rumunsko) v roce 2018 13,8 mld. eur, což představuje 5% nárůst oproti loňskému roku. V České republice byl přitom realizován druhý největší objem transakcí v celém regionu – 2,615 mld. eur. Vyšší investice do nemovitostí zaznamenalo jen Polsko, kde jejich výše dosáhla 7,21 mld. eur.

Největší investice proudily v roce 2018 do segmentu kancelářských nemovitostí (5,674 mld. eur), následovaly nemovitosti maloobchodní (4,633 mld. eur), průmyslové (2,841 mld. eur), hotely (346 mil. eur) a další (254 mil. eur).

„V pomyslných vysokých nadmořských výškách, kterých investice v regionu dosáhly, je také nižší hustota vzduchu: Globální úvěrové trhy se smršťují, k tomu se nabaluje zpomalení růstu světové ekonomiky,” vysvětluje specialista výzkumu Colliers pro region CEE Mark Robinson. „Máme za to, že investoři do nemovitostí na území regionu CEE-6 by si na rizika spojená s řidším vzduchem měli dávat větší pozor. Patří mezi ně například situace přehřívání trhu v oblasti výstavby, nedostatek pracovní síly, zjednodušování podmínek pro vstup konkurenčních subjektů na celosvětový trh, brexit a s ním související škrty ve financování ze strany EU, ‚populistická‘ politika v zemích regionu CEE či riziko zdanění aktiv. E-commerce a flexibilní pracovní doba představují iniciátory zásadních změn v dlouhodobějším horizontu.”

Podle Colliers International jsou nejdůležitějším makroindikátorem tohoto roku pro nemovitosti v regionu střední a východní Evropy úrokové sazby v eurozóně – které se pohybují na nule. To by mohlo vyvolat pocity úzkosti nad zpřísňujícími se podmínkami pro poskytování úvěrů, udržet vysokou likviditu a zájem potenciálních kupců a také pomoci zachovat ceny na stejné úrovni po celý rok 2019.

Rok 2018 byl nadále ve znamení trendu klesajících výnosů, což se ale v metropolích střední a východní Evropy týkalo pouze segmentu kancelářských prostor a některých vybraných retailových transakcí. V České republice podle Colliers zůstanou nejvyšší dosahované výnosy v roce 2019 převážně na stejné úrovni, což znamená pro kancelářský sektor 4,75 %, u průmyslových a logistických nemovitostí 5,50 % a u maloobchodních prostor 4,75 %.

Podle Colliers International se zdá, že spotřebitelský sentiment v CEE u nemovitostí funguje jako hybná síla toku finančních prostředků, a to v úzké souvislosti se spotřebitelským sentimentem ohledně toku investic v rámci CEE-6 podle EU ESI (s přihlédnutím k 18měsíční prodlevě).

„V posledních dvou letech jsme zveřejňovali naši úspěšnou predikci zvýšení objemu investic v regionu. Tentokrát je předpokladem, že tok investic dosáhne vrcholu na konci roku 2019. Spotřebitelský sentiment pak ve většině zemí CEE-6 vyvrcholil před 6 až 12 měsíci, v Rumunsku ještě o něco dříve. Se zohledněním 18měsíčního časového horizontu lze očekávat vrchol v pozdní části roku 2019,“ uvádí Mark Robinson. „Míříme tedy k propasti, nebo na rovnou plochu za ní? Myslíme, že na rovinu.“

Logistický sektor je podle Colliers International dobrou pojistkou vůči hlavním lokálním rizikům, jakými jsou například přehřívající se stavební trhy, politická situace či brexit a další disruptory. „Jak jsme již předeslali v naší výzkumné zprávě ze září roku 2018 nazvané Přežije jen nejsilnější (Survival of the Fittest), věříme, že je v regionu CEE prostor pro růst onlinových i tradičních/omnichannelových maloobchodníků až do roku 2022. Dřívější indikace podílu e-commerce v českém prostředí v roce 2018 tak naznačují, že velikost trhu možná předčí i naše nejodvážnější odhady,“ uzavřel Mark Robinson.